“未来 6 年房价将上涨 85%”，中原集团主席施永青关于香港楼市的预测，如同一颗石子投入平静的湖面，在 2025 年末的房地产市场激起层层涟漪。这份指向 2031 年的乐观预判，不仅让香港楼市的回暖态势再度聚焦，更引发了关于房价长期走势的深层讨论 —— 所谓 “连涨 6 年” 的底气何在？现实又将设置哪些关卡？
预测背后，是香港楼市已显现的复苏信号与支撑逻辑。数据不会说谎：在连续下跌三年后，2025 年前九个月香港私人住宅售价指数止跌回升 1.14%，9 月单月涨幅达 1.32%，创下 18 个月来新高，这已是房价连续第四个月上扬。更关键的是市场活跃度的回归，2-10 月一手住宅成交量连续 8 个月突破 1500 宗，10 月更是达到 2031 宗，改写 21 年来同期纪录。支撑这波回暖的 “三驾马车” 清晰可见：2024 年 2 月印花税下调等 “撤辣” 政策降低了入市门槛，港币跟随美联储降息显著减轻房贷压力，而人才计划已吸引超 22 万人才抵港，其中 9 成来自内地，为市场注入了真实需求与资金活水。5000 万港元以上的二手豪宅交易中，内地买家占比超四成，印证了需求端的购买力。
但将香港的逻辑直接复制到更广阔的市场，显然忽略了现实的复杂性。施永青的预测之所以引发争议，核心在于其身份的特殊性 —— 作为中介机构掌舵人，乐观预判难免带有引导市场预期的嫌疑。更重要的是，香港楼市的复苏具备鲜明的地域特质，而其他市场面临的制约因素更为突出。以北京为例，2025 年 12 月二手房全城报价微涨 0.07%，但 16 个区域中有 13 个出现下跌，新房市场同样呈现 “涨跌互现” 格局，延庆、西城等区域上涨的同时，平谷、门头沟等地跌幅超 0.5%。这种分化并非个例，而是当前市场的普遍特征：核心城市与偏远区域、核心地段与郊区楼盘的走势早已背道而驰。
放眼更宏观的环境，“连涨 6 年” 的预判面临多重现实挑战。人口结构的变化首当其冲，人口负增长与老龄化加剧，不仅削弱了新增购房需求，更可能因老年群体抛售房产导致供给增加，三四线城市高企的空置率将进一步承压。居民支付能力的瓶颈同样不容忽视，家庭负债率已达 70%，房贷占家庭收入比例近 50%，在经济增速放缓、收入增长乏力的背景下，刚需群体的购买力难以支撑持续上涨。政策层面虽有支持，但 “房住不炒” 的主基调从未动摇，10 万亿库存收储用于保障房等举措，更凸显了 “稳市场而非炒房价” 的导向。
这场预测引发的讨论，本质上是市场多空逻辑的碰撞。香港楼市的回暖证明，在政策、资金、人才形成合力时，特定市场确有复苏可能，但这并不意味着普涨时代的回归。正如业内共识，未来房地产市场的关键词是 “分化”：一线及强二线城市凭借人口流入与资源优势，或许能实现稳中有升，而产业薄弱、人口外流的三四线城市，更可能陷入阴跌泥潭。
面对 “连涨 6 年” 的预测，最理性的态度或许是摒弃非黑即白的判断。既看到部分市场的复苏动力，也正视整体面临的结构性难题。毕竟，房价从来不是简单的数字游戏，它关乎无数家庭的财富安全，更与实体经济的健康发展深度绑定。比起纠结于预测的准确性，建立 “因城施策” 的认知，才是读懂当前楼市的关键。
